郑州房产交易新福利！普通住宅免税额度可合并计算，卖房省大钱攻略来了！
最近不少郑州的朋友在咨询卖房的事情，尤其是手上有不止一套“老房子”的，都关心税怎么算、能不能少交点，好消息来了！郑州在落实国家关于个人住房转让税收优惠政策的基础上，对“满五唯一”普通住宅免征个人所得税的操作，明确了更人性化的执行口径——符合条件的家庭，其成员名下的免税额度，在一定情况下可以合并计算！ 这可是实实在在能帮你省下一大笔钱的政策红利，作为财税领域的老会计，今天就用大白话，掰开了揉碎了，给你讲清楚这个政策到底咋回事、怎么用。
政策核心：啥是“满五唯一”？啥又能“合并”？
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基础政策回顾（国家层面）： 国家一直有规定：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（俗称“满五唯一”）取得的所得，免征个人所得税，这是国家支持合理住房消费、减轻居民税收负担的重要举措。
- “自用5年以上”：看的是房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间，哪个早就按哪个算，到你卖房签合同那天,够5年就行。
- “家庭唯一生活用房”：这个“家庭”范围通常指你本人、配偶以及未成年子女，也就是说，你们这个“小家庭”（夫妻+未成年孩子）名下，在全国范围内，只有这一套房子用于生活居住，注意是全国范围！不是只看郑州本地。
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郑州的突破点：“免税额度合并计算”： 国家政策是针对“一套”“满五唯一”的房免税，如果一个家庭有多套房，但每套都符合“满五唯一”条件呢？这在以前可能就比较模糊，或者需要一套套单独判断，无法享受整体免税。 郑州税务部门的明确口径是： 对于家庭成员（主要指夫妻双方）各自名下拥有符合“满五唯一”条件的普通住宅，在转让其中一套或多套时，可以将家庭成员拥有的“满五唯一”住宅视为一个整体，合并计算其“唯一性”和“免税资格”。
政策详解：谁能受益？具体怎么操作？
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谁能享受这个合并福利？
- 核心人群：合法登记的夫妻。 这是政策明确指向的“家庭成员”主体。
- 房屋要求： 夫妻双方各自名下（或共有）的房产，都必须同时满足：
- 是普通住宅： 郑州对普通住宅有具体标准（如面积、容积率、价格等，具体标准会调整，需以交易时税务部门执行标准为准），非普通住宅（豪宅）不适用此优惠。
- 都满足“满五”： 每套房子从取得产权（或契税完税）到转让时都满5年。
- 合并后整体“唯一”： 关键点来了！ 将夫妻双方名下的所有房产加起来看，除了这几套待转让的“满五”普通住宅外，在全国范围内，你们这个小家庭（夫妻+未成年子女）名下没有其他用于生活居住的住房了！ 也就是说，你们家所有的房子就是这几套，并且都符合条件,现在要卖掉其中一套或几套。
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合并计算的核心体现：
- “唯一性”合并认定： 不是只看卖的那套房是不是卖家名下唯一，而是把夫妻双方名下所有房打包看，只要打包后整个家庭在卖房时点全国范围内没别的住宅了，那么卖掉的这套（或几套）房，就符合“家庭唯一生活用房”的条件。
- “免税资格”自然延伸： 既然符合了“唯一性”，又都“满五”,那么转让这些房子自然就享受免征个人所得税的待遇。
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具体能省多少钱？ 个人所得税的计算方式（如果不免税的话）一般是：
- 能提供完整、准确的房屋原值凭证的：应纳税额 = (转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的合理税费 - 合理费用) × 20%
- 不能提供完整凭证的（常见）：应纳税额 = 转让收入 × 核定征收率 (郑州目前住宅个税核定征收率通常为1%) 合并计算后，符合条件即可全额免征这笔个税！ 例子最直观： 张先生和李女士是夫妻，在郑州打拼多年,他们家庭名下共有两套普通住宅：
- 房产A：登记在张先生名下，2016年购买,已满5年。
- 房产B：登记在李女士名下，2017年购买，已满5年。 夫妻俩和未成年孩子只有这两套房用于居住，2023年，他们决定卖掉李女士名下的房产B（市场价约200万）。
- 按老思路（不合并）： 只看李女士名下，她在卖房时，家庭（全国）除了要卖的B，还有张先生名下的A，那么B就不算“家庭唯一”，即使满五，也不能免个税，假设按1%核定征收，需交个税 200万 × 1% = 2万元。
- 按郑州新口径（合并计算）： 将夫妻名下所有房产（A和B）视为一个整体，在卖B房时，整个家庭在全国就这两套房，卖掉B后，家庭只剩A，房产B就符合“家庭唯一生活用房”的条件（因为整体打包后是唯一的），且满五年，是普通住宅，因此免征个人所得税！直接省下2万块！
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适用场景拓展：
- 卖一套： 如上例,卖掉夫妻一方名下符合条件的其中一套。
- 卖多套： 如果夫妻决定同时或先后卖掉双方名下的所有符合条件的“满五”普通住宅（且家庭无其他房）,那么这几套都可以免征个税。
- 先卖一套，再卖另一套（需注意时间）： 比如先卖张先生的A房，卖A时，家庭有A和B两套，打包整体唯一，A符合条件免税，卖掉A后，家庭只剩李女士名下的B房，过段时间再卖B房时，B就是李女士名下且家庭唯一的满五普通住宅，同样可以免税。关键点在于：卖第一套房时，必须满足打包整体唯一（即家庭只有待卖的那几套房，无其他房）；卖后续房时，家庭已无其他住房。
办理流程与必备材料（干货收藏！）
想顺利享受这个合并免税政策，材料一定要准备齐全,流程要走对：
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关键前提：确认资格！
- 再次核对待转让房屋是否属于郑州规定的“普通住宅”。
- 计算每套待转让房屋是否确实“满五”（看产权证/契税时间）。
- 重中之重： 夫妻双方及未成年子女名下，在全国范围内，除了这几套待转让的房，还有没有其他任何性质的住宅类房产？包括已购未交付、小产权（如能查到）、宅基地（按政策）等。务必自查清楚！
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办理流程：
- 步骤1：网签备案。 买卖双方签订合同,进行网上签约备案。
- 步骤2：税务申报。 在办理不动产转移登记（过户）前，到房屋所在地的主管税务机关（通常是郑州市不动产登记中心内的税务窗口或指定税务所）申报缴纳相关税费（契税、增值税及附加等）,同时申请个人所得税免征。
- 步骤3：提交材料（核心！）。 向税务窗口提交申请免征个税的材料。
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必备材料清单（夫妻合并情形）：
- 身份证明： 卖方夫妻双方身份证原件及复印件；买方身份证原件及复印件（核验用）。
- 婚姻证明： 结婚证原件及复印件（证明夫妻关系），如果是离婚或丧偶等情况，需提供相应证明（离婚证/协议/判决书，或死亡证明等）。
- 户口簿： 夫妻双方及未成年子女的户口簿原件及复印件（体现家庭成员关系），如未成年子女户口不在一起,需提供出生证明等。
- 房屋产权证明： 不动产权证书（房产证）原件及复印件。
- 证明“满五”的文件： 房产证登记时间即可证明，如果契税时间更早且能提供契税完税证明，也可以提供作为辅助（通常看证载时间）。
- 证明“家庭唯一生活用房”的核心材料（合并计算的关键！）：
- 《家庭住房情况诚信保证书》： 税务部门会提供制式表格，需要夫妻双方共同签字承诺：本次转让的房屋是符合“满五唯一”条件的普通住宅，并且夫妻双方及未成年子女名下在全国范围内无其他住房。注意：这个保证书具有法律效力，务必如实填写！虚假申报要负法律责任！
- 辅助核查（可能要求）： 虽然主要靠诚信承诺，但税务部门有权通过系统联网核查（如不动产登记信息全国联网系统）或要求提供其他辅助证明，部分情况下，可能会要求提供户籍所在地房管部门出具的无房证明（虽然全国联网是趋势，但各地执行可能有差异，建议提前咨询税务窗口具体要求）。重点在于：你自己的诚信保证是核心，但要有心理准备可能被核查。
- 房屋买卖合同： 网签合同原件或复印件。
- 其他可能需要的材料： 如原始购房发票或契税票（如果选择据实征收方式可能需要）、卖方银行卡（退税用，免税一般不需要）等,具体以税务窗口要求为准。
必须牢记的注意事项与常见误区
- “唯一”是家庭全国唯一！ 这是红线！千万别以为在郑州没房就完事了，你在老家县城买的房、在外省投资的公寓、甚至农村的宅基地房（如果当地登记了），只要属于住宅性质且在你家庭名下，都算！卖房前务必彻底清查。
- “普通住宅”标准要看清！ 郑州对于普通住宅的面积、价格标准会调整，交易前一定要去郑州市税务局官网或咨询窗口，确认你卖的房子在交易时点是否还属于普通住宅，超标了就是非普通住宅,不适用此免税政策。
- 婚姻状态必须真实有效。 合并计算的基础是合法夫妻关系，同居、未婚、离异后未分割清楚等情况，都不能直接适用此合并政策，离异人士出售原家庭住房的免税问题更复杂,建议单独咨询税务或专业财税顾问。
- 未成年子女名下的房产是关键！ 家庭范围包括未成年子女！孩子名下如果有房（哪怕只是份额），也算家庭住房套数！很多家长给孩子买房容易忽略这点。
- “正在卖”不等于“已卖出”！ 如果你同时挂着几套房在卖，只要没完成过户登记，这些房都还属于你家庭名下的房产，会影响到“唯一性”的判断。
- 诚信保证不是儿戏！ 签了《家庭住房情况诚信保证书》，承诺无房，结果被税务局查到你在其他地方还有房，不仅追缴税款，还要加收滞纳金，甚至可能面临罚款，严重的涉及骗税违法,切勿心存侥幸！
- 政策可能有微调！ 税收政策会根据国家指导和经济形势变化调整细节，办理前，最稳妥的方式是直接拨打纳税服务热线（区号+12366） 或去不动产交易税务窗口进行最新政策的咨询确认。
给郑州卖房者的实用建议
- 卖房前先“盘家底”： 拿出纸笔，把夫妻双方加未成年孩子名下，在中国境内（港澳台可能有特殊政策）的所有房产，不管在哪个城市，不管什么性质（商品住宅、房改房、继承房、受赠房、宅基地房等，只要是居住用途），统统列出来！这是享受免税政策的基础功课。
- 夫妻共同决策，共同办理： 涉及到合并计算，通常需要夫妻双方共同到税务现场签署文件（如诚信保证书），提前沟通好,确保双方都清楚状况。
- 材料宁多勿少，提前复印： 把前面提到的材料清单准备好，身份证、结婚证、户口本、房产证这些核心证件多复印几份备用,原件也要带好核验。
- 咨询专业人士： 如果家庭房产情况比较复杂（比如有继承、赠与、离异涉及房产、公司产权、海外房产等），或者对政策理解没把握，强烈建议在卖房前咨询专业的财税顾问或房产律师，花点小钱咨询费,可能帮你规避大额税款损失或法律风险。
- 关注官方信息： 定期留意“国家税务总局河南省税务局”、“郑州市税务局”官方网站或微信公众号发布的政策解读和操作指引。
郑州这次明确的普通住宅免税合并计算政策，是国家政策在地方执行层面的一个非常务实、利民的细化，它充分考虑了改善性住房需求家庭的实际情况（卖一买一”或“卖旧换新”），避免了因家庭成员间房产分散登记而无法享受应有税收优惠的不合理现象，只要你家的情况符合“夫妻名下所有满五普通住宅打包后是家庭全国唯一”这个核心条件,就能在转让时享受到免征个税的大礼包。
卖房是大事，税是笔不小的成本，了解清楚政策，准备好材料，合规合法地享受国家给予的税收优惠，把真金白银省下来,用到更值得的地方去！
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